전세사기 피해자의 81%가 청년층이에요. 계약 도장 찍고 나서야 문제를 알게 되는 경우가 대부분이죠. 서울시가 이 문제를 해결하기 위해 만 39세 이하 청년에게 전세사기 위험분석 보고서를 무료로 제공하고 있어요.
이 글에서는 단순한 신청 방법을 넘어, 보고서 결과가 실제로 어떻게 나오는지, 위험도 점수를 어떻게 해석해야 하는지, 보고서만으로 부족할 때 추가로 확인해야 할 것까지 정리했어요.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지원 대상 | 서울 지역 임대차 계약 예정 만 39세 이하 청년 |
| 이용 횟수 | 1인 최대 2회 무료 쿠폰 제공 |
| 분석 항목 | 총 24종 (임대인 12종 + 주택 12종) |
| 이용 방법 | 내집스캔 사이트에서 주소 입력 후 무료 쿠폰 적용 |
| 임대인 동의 | 주택 권리분석 12종 + 임대인 정보 일부 5종은 동의 없이 조회 가능 |
| 서비스 링크 | 내집스캔 서울시 청년 전용 바로가기 |
보고서가 분석해 주는 것: 24가지 항목
보고서는 크게 임대인 정보 12종과 주택 정보 12종으로 나뉘어요.
임대인 정보 12종
| 항목 | 확인 내용 | 동의 여부 |
|---|---|---|
| KCB 신용점수 | 임대인의 신용등급 | 임대인 동의 필요 |
| 채무불이행 이력 | 과거 대출 연체, 부도 이력 | 임대인 동의 필요 |
| DSR (총부채원리금상환비율) | 임대인이 현재 얼마나 많은 부채를 지고 있는지 | 임대인 동의 필요 |
| 연체 이력 | 최근 연체 기록 | 임대인 동의 필요 |
| 사기 이력 | 전세사기 관련 민·형사 기록 | 임대인 동의 필요 |
| 보유 주택 수 | 다주택 보유 여부 (AI 예측) | 동의 없이 조회 가능 |
| 보증금 미반환 이력 | 과거 보증금을 돌려주지 않은 이력 | 동의 없이 조회 가능 |
| 임대차 계약 이력 | 해당 임대인의 과거 계약 수 | 임대인 동의에 따라 일부 공개 |
| 세금 체납 여부 | 국세·지방세 체납 이력 | 임대인 동의 필요 |
| 법인 여부 | 임대인이 개인인지 법인인지 | 동의 없이 조회 가능 |
| 임대사업자 등록 여부 | 등록 임대사업자인지 확인 | 동의 없이 조회 가능 |
| 보증보험 가입 이력 | HUG 보증보험 가입 여부 | 동의 없이 조회 가능 |
💡 위 항목 중 동의 없이 조회 가능한 5종은 임대인이 협조하지 않아도 확인할 수 있어요. 계약 전에 최소한 이 5가지는 꼭 확인하는 걸 추천해요.
주택 정보 12종
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 선순위 보증금 규모 | 내 보증금보다 먼저 돌려받아야 할 금액 (AI 예측) |
| 근저당 설정 현황 | 집에 얼마나 많은 담보 대출이 설정됐는지 |
| 권리침해 여부 | 가압류, 가처분, 경매 등 권리침해 기록 |
| 시세 대비 전세가율 | 시세 대비 보증금 비율 (위험도 판단 핵심 지표) |
| 보증보험 가입 가능 여부 | HUG·SGI 보증보험 가입 조건 충족 여부 |
| 전세사기 유형 시나리오 | 이 집에서 발생 가능한 전세사기 패턴 예측 |
| 공시가격 대비 전세가율 | 공시가 기준 보증금 비율 |
| 건물 노후도 | 건물 연식 및 상태 |
| 등기부등본 권리 분석 | 등기에 기재된 각종 권리 사항 정리 |
| 임차인 현황 | 현재 이 집에 몇 명이 전세로 살고 있는지 (다가구의 경우) |
| 경매 이력 | 과거 경매 진행 이력 |
| 위험도 종합 점수 | 24종 항목을 종합해 0~100점으로 수치화 |
보고서 결과는 어떻게 해석해요?
보고서를 받고 나서 숫자와 항목들을 어떻게 읽어야 할지 막막한 분들이 많아요. 핵심만 정리할게요.
위험도 종합 점수 해석
| 점수 구간 | 의미 | 행동 가이드 |
|---|---|---|
| 0~30점 | 저위험 | 계약 진행 가능. 단, 추가 확인 항목은 직접 체크 |
| 31~60점 | 중위험 | 주의 필요. 위험 항목을 하나씩 확인하고 임대인에게 소명 요청 |
| 61~100점 | 고위험 | 계약 보류 강력 권고. 공인중개사나 법률 전문가 상담 필요 |
⚠ 종합 점수가 낮다고 100% 안전한 건 아니에요. 점수는 참고 지표이고, 개별 항목 중 하나라도 심각한 게 있으면 계약 전 반드시 추가 확인해야 해요.
특히 주의해야 할 항목
아래 항목 중 하나라도 이상 신호가 있으면 계약을 서두르지 마세요.
🔴 반드시 멈추고 확인해야 하는 경우
- 선순위 보증금 + 근저당 합계 > 집 시세의 70~80%
- 임대인의 세금 체납 이력 있음
- 임대인의 보증금 미반환 이력 있음
- 경매 진행 이력이 최근 3년 이내에 있음
- 전세가율이 시세의 80% 초과
🟠 주의가 필요한 경우
- 임대인이 다주택 보유자 (DSR이 높을 가능성)
- 보증보험 가입 불가 판정
- 건물이 노후하고 공시가가 낮은 편
보고서 2회를 어떻게 활용하면 좋을까요?
1인당 2회 무료 쿠폰이 제공되는데, 어떻게 쓰는 게 현명한지 정리할게요.
추천 활용법
| 이용 시점 | 목적 |
|---|---|
| 1회차 | 후보 물건 2~3곳 중 비교 선별용 (가장 유력한 1곳에 사용) |
| 2회차 | 계약 직전 최종 확인용 (계약서 검토 직전) |
💡 1회차를 후보 물건 검토에 쓰고, 2회차는 실제로 계약하려는 집에 최종 확인용으로 남겨두는 게 가장 실용적이에요. 조건이 마음에 들어서 빨리 계약하고 싶을 때 충동적으로 쓰지 않도록 주의하세요.
보고서만으로 부족한 것: 직접 확인해야 할 항목
AI 보고서는 강력한 사전 점검 도구지만, 몇 가지는 보고서에서도 한계가 있어요.
다가구 주택 선순위 보증금
다가구 주택의 경우 임대인이 여러 임차인에게 전세를 준 경우가 많아요. 이 선순위 보증금은 AI 예측값으로 제공되는데, 정확하지 않을 수 있어요.
직접 확인하는 방법:
- 임차인 현황: 임대인에게 현재 거주 중인 임차인 수와 각 계약의 보증금을 서면으로 요청
- 주민센터 확정일자 현황: 확정일자 부여 현황을 임대인 동의를 받아 확인
보증보험 가입 가능 여부
보고서에 보증보험 가입 가능 여부가 표시되지만, 실제 가입 가능 여부는 HUG 또는 SGI에 직접 조회해야 정확해요.
- HUG(주택도시보증공사): 1566-9009
- SGI서울보증: 1670-7000
임대인 직접 확인 서류 요청
계약 전에 임대인에게 아래 서류를 요청하는 게 좋아요.
| 서류 | 확인 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 (최신 발급) | 근저당, 전세권, 가압류 등 최신 권리 현황 |
| 건축물대장 | 불법 건축물 여부, 용도 확인 |
| 납세증명서 | 세금 체납 없음 확인 |
| 주택임대차 계약서 (기존 임차인 것) | 다가구의 경우 선순위 임차인 보증금 확인 |
계약 전 체크리스트
보고서를 받은 후, 계약 도장 찍기 전에 이 항목들을 하나씩 체크해 보세요.
보고서 확인 사항
- 위험도 종합 점수가 60점 이하인가요?
- 선순위 보증금 + 근저당 합계가 시세의 70% 이하인가요?
- 임대인의 보증금 미반환 이력이 없나요?
- 세금 체납 이력이 없나요?
- 경매 이력이 최근 3년 내에 없나요?
- 보증보험 가입 가능으로 나왔나요?
직접 확인 사항
- 등기부등본 최신 발급해서 권리 사항 확인했나요?
- 다가구의 경우 선순위 임차인 보증금을 서면으로 확인했나요?
- 납세증명서를 요청해서 확인했나요?
- HUG 또는 SGI에 보증보험 실제 가입 가능 여부를 조회했나요?
- 전입신고 + 확정일자는 계약 당일 바로 할 수 있는 준비가 됐나요?
신청 방법 (4단계)
1단계: 서울주거포털 또는 청년몽땅정보통 접속 서울주거포털 또는 청년몽땅정보통에 접속해서 ‘전세사기 위험분석 보고서’ 배너를 클릭해요.
2단계: 내집스캔 사이트 이동 내집스캔 서울시 청년 전용 페이지로 이동해요.
3단계: 주소 입력 계약 예정인 주택 주소를 입력해요.
4단계: 무료 쿠폰 적용 결제 단계에서 지원 대상 확인 후 ‘서울시 무료 쿠폰’을 발급받아 적용하면 완료예요.
문의: 다산콜센터 02-120 / 내집스캔 고객센터 070-8648-1890
자주 하는 질문 (FAQ)
위험도 점수가 낮으면 무조건 안전한가요?
임대인이 보고서 조회에 협조 안 하면 어떻게 하나요?
1회 쿠폰을 여러 주소에 쓸 수 있나요?
보고서 결과는 얼마나 걸려요?
다가구 주택인데 보고서로 선순위 보증금을 정확히 알 수 있나요?
계약 전 몇 일 전에 보고서를 받는 게 좋을까요?
수천만 원의 보증금을 지키는 10분의 투자
전세 계약은 대부분 청년에게 가장 큰 금액이 오가는 계약이에요. 보증금 수천만 원을 지키기 위한 10분 투자로 이 보고서를 활용하는 건 선택이 아니라 필수라고 생각해요.
다만 보고서는 강력한 참고 도구이지, 완벽한 보장은 아니에요. 보고서 확인 후 이 글의 체크리스트를 함께 점검하고, 혼자 판단하기 어려운 항목이 있다면 법률 전문가나 주거 상담 기관에 도움을 요청하는 것도 좋아요.
관련 링크
- 👉 내집스캔 서울시 청년 전용 바로가기
- 👉 서울주거포털 공지
- 👉 청년몽땅정보통
- 📞 다산콜센터: 02-120
- 📞 내집스캔 고객센터: 070-8648-1890